现在非常多的客户，有很大一块的资产配置都是不动产，无论是住宅还是一些办公或者是商业的综合体，客户普遍提出要把这些房产装到信托里，这从原则上来讲当然是可行的。
因为信托法本身对于装入信托的财产类型实际上是没有严格的限制，原则上来讲无论是现金金融产品，保单房产股权或者是说艺术品都是可以装进信托的。但是把房产装入家族信托内，操作是视同把房子卖给了一个公司，要通过一个spv公司去持有房产，需要交不少税。根据各地的政策不同和房产的大小不同都有所差异，但是大概的范围就在10%-20%的区间就是房产总的价值。这样的一笔税费对于很多客户其实是很大的一笔支出。在成本的性价比是否值得的问题上值得深思。如果假设要装入的房产是一个住宅，这个住宅在他个人名下的时候，他实际上是没有房产税的这个问题的。当然中国未来可能三五年也会开征个人的房产税，但是如果他把房产装入到信托之后，按照机构持有每年还有1.2%的房产税，当然是可以通过出租房产的形式去一定程度上降低房产税，但是依旧是一笔额外的支出。
一般对于这一类的客户会给出两方面的建议。第一方面因为过往的十年，中国的房地产市场实际上是快速蓬勃发展的十年，但是现在从政策面上来看，我们整体觉得房地产的上升的空间或者增速可能会放缓，未来的上升的潜力也是比较有限的，而且很多客户又在一个非常低位的时候买入了这些房产，现在也不失为是一个很好的套现离场的时点。对于一些投资性质的房产，可以考虑卖出套现用来设立家族信托。对于一些比较核心位置，或者比较具有稀缺性不可替代性，这样的房产装入信托，需要避免的是可能第一代向第二代传承之后，未来第二代向第三代传承的时候，又有一次这个复杂的传承手续。所以在第一代的时候，把具有长期家族传承意义的房产，就是承受一定的费用，然后装入信托。
以个人名义买了一套房子，如果把它放到海外的信托架构里面，也会相应产生相关的交易税，甚至是资本增值税。所以从税的角度，税务师律师帮客户梳理了他需要花费的这种成本，他愿意承担，也是可以快速的把它放进去的。也有一些客户早期在海外买房子，不是以个人名义去买的，是通过律师，帮他搭了一个有限责任公司，然后再去买房子，这种情况的客户放到信托的成本相应就会低很多，所以要看客户他到底是什么时候买，怎么来买，是用什么名义来持有海外的房产。
关于房产这个问题，无论是以个人名义买，或者搭的一些架构去买的，当然是有额外的增加的一个成本，但是在购置资产的时候，就直接通过信托来搭这样的一个架构，那就避免了未来希望做这部分资产传承的时候，再去额外搭信托的成本。
总结，第一个层次是房产可以放入信托，但是成本问题、交易结构问题、最终完成目的等等的问题是比较麻烦的。从大前提来说，法律和实操两条路径都没有做限制。第二层次，如果我们很多客户持有的资产，尤其像商铺、写字楼、酒店、物业，可能从一刚开始这些不动产就在公司名下，这种情况下，实际上我们表面上说是不动产信托，实际上它是公司股权信托，透过现象看本质，而公司股权信托又是可以放进家族信托，所以放在公司项下的这些商业地产也是可以放进信托的。
第三个路径和方法是可以先设立一个资金信托，然后把资金放到信托里以后，再用信托的钱去购置房产，甚至可以在信托向下搭建一个spv公司，用公司名义再去买房产都这种是倒行的方法。第四个如果把房产出售，把它转为金融资产，也放进信托，实际上也相当于达到了传承的目的。
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