网站首页 > 股票知识 >

综合体商铺的投资价值(投资综合体商铺的坑)

2023-07-12 12:24:54 股票知识 阅读 0

Bitget下载

注册下载Bitget下载,邀请好友,即有机会赢取 3,000 USDT

APP下载   官网注册

距离2020年仅剩一个月左右时间,房产投资逐渐淡入人心,自从国家推出“房住不炒”理念,结合现如今房地产局势看待,房产投资已然不在可取,投资商铺反而成为日常关注的话题,不过今年人们日常所聊的是周边小区内有多少实体店倒闭,某某商业综合体老板面临转让,诸如此类的话题引起不少骚动,加之现如今的物价上涨,使得原本租金成本较高的实体店更是面临双重夹击!

2019年的商铺价值已“反转”!从上涨到下跌只用了半年!

这个现象笔者一点也不愿意看到,周围不少实体店在今年倒闭,虽然也有许多商家补充进来,但是对消费者来说反而不利,因为房租成本虽然下降,实体店中的餐饮物价却反而上涨。

商铺价值已经反转,降租不降价成现状。

2018年一个商业街的商铺租金价格在80元每平方米左右,因为处于地级市,所以相比一二线城市租金较低,但是对于这个城市消费来说并不算低,毛坯200平方米商铺租赁下来一个月需要1.6万左右,按照餐饮40%高利润占比计算,结合每月1.5万元的人工成本,每月至少需要7.75万元的营业额,还不包含水电成本,折合下来每天需要有2500元的营业额,按照当地城市用餐人均消费20元计算,至少需要121人用餐,6人一桌则需要20桌左右,这个数据对于经营有方的餐饮老板来说并非难事,但是今年餐饮行业局势不稳情况下也会捉襟见肘。

期间这个商铺的售价在2万元每平方米左右,投资回报率为4.8%,即使按照这个数据计算也需要20年才能回本,相比将钱存银行来看已经非常不错了,要是能一如既往的保持下去对于投资者来说也可以接受,但是今夕不同往日,前几年的电商对实体经济造成了不小的影响,尤其是零售行业,虽说表面上看对于餐饮行业影响较小,但现如今的餐饮行业受到影响与电商有着间接性联系,电商冲击了零售行业,使得从事实体店的老板开始转型,一部分迎合电商市场发展,以微商等形式继续运作,另一部分则跨行业发展。众所周知!民以食为天,人的一生离不开衣食住行,而餐饮作为人们每天的必需品,无论何时何地都存在消费人群。

正因为对餐饮行业的大力认可,专职或全职从事餐饮行业的老板大有人在,从公司离职、跨行业发展等朝着餐饮行业进军,一位建材老板有着固定的客流人群,也想着开一家餐饮店来扩大自身市场份额,于是租了一个门面做餐饮,因为自己对餐饮行业了解不深,从开业后的一年内皆处于亏损状态,好在自身资金雄厚,亏钱也无伤大雅,细细回忆一下,周边的餐饮老板很多都难以坚持下去,其中不乏包括加盟的品牌餐饮店、特色餐饮店等,周边的朋友告诉他,主要原因是租金成本太高,让他跟开发商沟通一下能否给他降低房租成本。

开发商经过一番市场分析后,首次决定降低房租扶持商家继续经营下去,从原先的80元直接降至40元,只有去年租金一半的房租依旧吸引不了商家老板前来投资,从销售部的售价来看,其商铺售卖价格并未降低,所以现有的投资回报率仅有2.4%左右,已明显低于银行存款,此时买商铺的人群又怎么继续看好呢?果然不出所料!下半年的时间商铺并不容易售卖,销售团队倒是换了几批,未见有商铺卖出,可见商铺“降租不降价”犹如商业地产没有达到“治本”效果!自然投资者不来买账。

预测:2020年,投资商铺该“买”还是“租”?

买商铺所需资金远大于租赁商铺,所以2020年买商铺是建立在资金雄厚的基础之上,比如拆迁群体、创业老板等具备资金实力的人群,但是从事实体店行业,“买”和“租”的区别并不小,主要是看投资回报率是否能跑赢通货膨胀!

投资回报率高于银行定期存款时,“买”商铺更为稳妥!

这类商铺在市场上普遍较好,有时需要资金置换,有时需要用到关系提前预定,也就是说吃香的商铺根本不缺购买者,恰好也符合了“物以稀为贵”的事实,毕竟有较多的投资者看中这个商铺,开发商在定价方面也会提高一个门槛。

当投资回报率大于银行定期存款利率时,可以免去经营的烦恼,买下来的商铺可直接出租给商家,每月按时收取租金,比存银行收益更高,况且收回购买成本后还可以继续持有或者转卖,但是这样的商铺并不多见,特别是现如今“黄金铺”更是与价格对等,低价卖好铺已经不再实际,反而是有诸多雷区等着投资者往里面跳:

一是销售人员描述的与实际差距较大,过于提高预期,投资回报率不符合市场行情。此时的投资者应檫亮眼睛,别被所谓的高收益冲昏头脑,比如上诉所说的商铺投资回报率在4.8%左右已经非常不错了,销售人员说未来的租金价格能达到200元每平方米左右,相当于投资回报率直接高达每年12%,未来能否达到这个数值我们尚且不好妄加猜测!只需要明白当前是否处于合理范围内的投资回报率即可!

二是返租商铺、满期回购类商铺应当注意。这类商铺通过签订返租合同和回购协议,为购买者树立信心,认为既然跟开发商这样的大企业存在合约,未来的商铺价值肯定会上涨,一旦有这样的想法其实相当危险,商人的经营之道是什么?舍去自己的利益帮别人赚钱?相信商铺真正增值的那一天,业主便不希望被回购回去,相反的,当商铺出现贬值时,开发商还会出钱来回购增加自身风险吗?显然不会,只会找理由为返租和回购开脱!

投资回报率低于银行存款时,“租”比“买”更划算!

投资实体店人群热衷于具备成长周期的商铺,哪些商铺具备成长周期呢?从商业地产发展来看,最初由一线城市发展开来,逐渐向三四线城市蔓延,因三四线城市与一线城市在人口数量上本身就存在差距,商铺在三四线城市的价格更为低廉,此时投资商铺还有较大的增长空间,只是时间更为漫长。

对于开酒店或者连锁餐饮店的老板就有经验,当商业楼盘位于开发区时,开发商需要包装商业氛围,也就是所谓的招商引资,对商家的政策帮扶力度较大,少则一年左右的免租期,多则3年的免租期,别小看这些免租期,有时候相当于租金减半,这种方式对双方来说都有好处,商家的租金更低,经营压力更小,可全身心投入到市场营销与品牌打造中去,而开发商因租金并没有直接降下来,也可以通过这种方式顺理成章的销售出去,我们都知道只是招商并非目的,销售才是出路。

从上面租金减半来看,2.4%的投资回报率达不到一般投资标准,用拥有免租期的商家所支付的租金计算投资回报率仅有2.4%,恢复正常之后依旧是4.8%,只是期间存在不确定性,也就是说有可能如愿以偿的达到4.8%的投资回报率标准甚至更高,更有可能达不到这个标准,不确定性对于购买商铺的投资者来说存在一定风险性,此时投资实体店可与开发商沟通以租代售,比如在合同期内按照这个租金租赁,合同期满后可根据市场行情决定是否需要购买!

投资回报率是衡量商铺投资性能的重要标准,几乎所有商铺都需要建立在投资回报率数据之上,只有跑赢了通货膨胀,才能真正体现出商铺的增值性!

更多商业、房产资讯欢迎关注本号。

相关内容

综合体商铺的投资价值(投资综合体商铺的坑)文档下载.: PDF DOC TXT

猜你喜欢