近日，中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称“17条”或“文件”），鼓励为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融服务支持。住房租赁市场有望进入持续发展期，将为信托公司提供业务机会。
一、“17条”的主要政策内容
一是加大信贷支持力度。“17条”明确支持商业银行向长期租赁住房发放开发贷、购房贷和经营贷，并对贷款的主体、用途、期限、资本金、额度等方面的要求进行细化和明确。这意味着住房租赁项目在新建开发、存量收购和日常运营的全周期中都将获得信贷融资政策支持，相关企业的现金流在信贷精准投放支持下有望得到改善。同时，支持企业批量购买闲置房屋，发挥盘活存量资产、缓解库存压力、改善房企现金流状况、降低行业债务风险等作用，为当前低迷的住宅销售市场注入活力。
支持商业银行机构发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款的投放，提升商业银行向住房租赁领域投放贷款的积极性。对住房租赁企业，支持其发行债务融资工具、公司债券、企业债券和住房租赁担保债券，改善企业的债券融资环境。
三是发展房地产投资信托基金（REITs）。文件要求稳步发展房地产投资信托基金（REITs）试点工作，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。以租赁住房资产作为基础资产发行REITs产品，可以有效解决项目前期投入资金的退出问题，缩短资金回报周期，改善企业现金流状况。同时住房租赁REITs也丰富了住房租赁类可投资标准产品的类型，降低投资门槛，进一步吸引社会资金进入住房租赁领域。
四是引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。文件支持金融机构、资产管理产品等各类市场主体规范投资住房租赁相关金融产品；鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过REITs长期持有、运营租赁住房。支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场，鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险。各类社会资金的注入将进一步激发市场活力。
二、“17条”对住房租赁市场的影响
（一）推动住房租赁市场发展
从顶层设计角度看，二十大报告等党中央重要文件确立了“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的新住房制度建设目标，其中重点突出了住房租赁市场的重要性，随着新住房制度建设的持续深化，住房租赁相关政策预计将进一步完善。本次“17条”从金融服务层面提供政策支持，将有效改善企业融资环境，推动行业规范发展和服务升级，助力市场潜在租赁住房需求的释放，住房租赁市场规模有望进一步提升。
（二）完善住房租赁项目退出机制
结合国际市场经验来看，REITs可以发挥资金退出、盘活资产等作用，为行业良性发展提供新动能。当前我国住房租赁REITs实践已取得一些进展，引起行业的普遍关注，2022年共有4单保租房REITs发行成功，累计发行规模50.055亿元，且在二级市场受到投资者青睐。“17条”等支持政策将进一步推动住房租赁REITs发展，帮助企业重资产运营模式打造“私募培育（Pre-REITs）+公募退出（REITs）”的投资闭环，实现市场存量资产的盘活。
（三）部分大型房企将加大住房租赁领域投入
与传统的商品住宅开发相比，在“17条”等政策支持下，住房租赁领域的融资政策更为宽松，市场规模也有望进入快速上升通道，对于传统房企来说是积极谋求转型发展的重要选择方向。近期，已有不少传统房企在积极转型布局住房租赁市场，如招商蛇口、保利、万科、龙湖、旭辉、金地等。2月万科发布公告称，其与中国建设银行将共同投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”，规模为100亿元，用于投资收购房企存量长租公寓资产。随着优质头部房企的不断投入，将促进住房租赁行业资源整合，利用其长期的住宅开发和物业管理经验，推动行业通过良性竞争实现服务产品升级。
三、信托公司参与住房租赁市场的业务机遇分析
在开展住房租赁项目投融资业务方面，信托公司应聚焦项目的投融资需求充分挖掘业务机会，通过股权投资、信托融资、资产证券化等模式参与项目开发运营或收购，并且严格筛选项目区位和交易对手，综合考虑项目退出手段。其中，住房租赁项目的区位选择尤为重要。
首先，信托公司应聚焦一二线核心城市开展业务。因为完善成熟的配套产业、强劲的经济发展势头和优质的公共资源是吸引人口持续流入的基础，从而创造较大的流动人口规模，为住房租赁市场提供旺盛的消费需求。其次，住房租赁项目的区位选择也应科学精准。由于当前核心城市的住房租售比普遍较低，且城市各区域发展程度并不一致，项目选址往往需要综合考虑区域市场潜力、溢价能力、区域配套、区域政策支持等多方面因素才能保证较高的长期出租率，最终实现较为理想的盈利水平。
在拓展住房租赁类标品投资业务方面，信托公司可重点关注商业银行住房租赁金融债、住房租赁龙头企业的企业债/公司债、优质资产的担保债券和住房租赁REITs产品。为降低债券投资风险，维护信托受益人利益，信托公司对信用类的债券，应首选信用评级较高的头部机构；对资产类的债券，应研判底层资产或抵质押资产的质量、可执行性等，其中对于资产质量的判断可参考上述关于非标业务的论述内容。
作者：韩 鸣 飞
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