作者：子非鱼
01 | 又一城市放开限购
2月20日，江南名城扬州，发布了《关于积极支持刚需和改善性住房需求的通知》，其中包含8条托底楼市的大招，如取消限购，解除二手房限售，以及各种购房优惠补贴。
第一，取消限购。
扬州在去年之前的限购规则是，非户籍在扬州买房需要一年社保。去年有所放松，大专以上学历和二孩以上家庭可以不受限购约束。
现在，扬州限购桎梏拆除，不再执行限购政策。
第二，支持“以旧换新”“以小换大”等改善性需求，不再执行限售规定。
在市区新购买改善性住房的，其原有住房取得不动产权证书即可上市交易。原来需要网签三年。
这一条主要是释放市场的房产流动性。
第三，自2023年4月1日起，全面受理符合条件的申请人家庭“商转公”贷款申请；公积金贷款最高额度再提高，阶段性上调20%。
也即，双缴存职工家庭由60万元上调至72万元，单缴存职工由36万元上调至43.2万元。
第四，商业贷款利率将由之前的“最低4.1%”下调至“最低3.8%”。
第五，延长购房补贴和契税补贴。契税补贴大专及以上学历在市区购买首套房，给予所缴契税100%补贴。此外，各区针对不同家庭、不同学历人群给予的购房补贴延长。
具体补贴规则和细节如下：
02 | 扬州可真能装
以上措施，都是同一个目的，从各个角度挖掘购房需求，推动扬州楼市回暖。
从扬州此次发布的一系列救市措施来看，给我的直接感受有两个：
第一，此前扬州的调控措施真严格。
扬州此前的限购措施，一直强调非户籍人口在限购区购房需要一年社保，这在三线城市中，属于比较严格的一类。当时，江浙楼市一向比较热，江浙很多低级别城市都有限购措施。
作为江南名城，又是宁镇扬这个都市圈的核心成员，再加上江浙浓重的炒作氛围，在上一轮牛市期间，扬州的房价也是一路狂飙。
公开数据显示，自2015年8月之后，扬州新房连续上涨27个月。2017年，扬州开启了限购加限售模式。
但调控并未改变扬州房价走势。从2017年至2019年，扬州的均价直接从不到1万飙到了1.5万，两年时间涨了超50%，不少楼盘的价格冲破了2万元。
但高涨的价格严重透支了扬州楼市的未来，其实力和购买力无法支撑，随着楼市结构性调整到来，扬州房价也终于在2019年见顶转向。
去年，扬州楼市下跌可谓酣畅淋漓。一眼望去，全是打折盘，很多都是贴近地价在卖，有的比地价还低。比如湾头招商璟萃，目前项目最低成交价仅不到1.1万/㎡，然而，这块地当初的成交楼面地价还有11007元/㎡。
另外，有人梳理了一下扬州394个小区，结果发现有超四成小区的二手房价格在下跌。
在这样的背景下，去年扬州放开了大专以上学历人群和二孩以上家庭的限购，并开启了购房补贴和契税补贴。
然而在去年那般肃杀的环境下，没有一座城市救市成功，扬州也只能是救个寂寞。无法例外地遭遇了商品房成交量、房价和卖地收入的“三杀”。
房天下数据显示，截止至2022年12月25日，2022年扬州市商品房成交14056套，同比下降34.63%，成交面积1755255平米，同比下降34.01%。
房价方面，国家统计局去年显示，去年年末，扬州新房价格同比下跌3.3%，二手房均价同比下跌了2.8%。
卖地收入方面，截止到2022年12月28日，2022年扬州市主城区土地成交84幅，成交面积约348万方，同比下降4.20%，成交总金额约274亿元，同比下降24.16%。
第二，扬州也是够能装。
有这样的感叹在于，去年就连很多中心城市都放开了限购，限售也早就放开，就连紧靠扬州的南京，虽然名义上还保留着核心区的限购，但社保降到了6个月，且可以一次性补缴，相当于解除了限购。
而扬州居然能忍到现在才取消限购。扬州的限购取消，意味着此前执行限购的非中心城市，全面取消时代正在到来。
这一点早在本号分析东莞、佛山取消限购时已经分析。
除了一线城市难放松外，二线城市外围区会放开，二线以下城市全盘放开，没有再限购的必要。
放开与不放开只是装与不装的区别，放开意味着不再装了。当初房价上涨的时候，限购并没有阻止上涨，如今放开限购，也救不起来。
03 | 调整是大多数三线城市的宿命
上一轮牛市，大多数三四线城市都跟涨太过，有的是依靠炒作跟涨，有的是依靠棚改拉升。
但在人口见顶，预期见顶，收入仍未复苏，库存高企，房价收入比超出很多人的极限的背景下，大多数三四线城市楼市的宿命都一样，继续调整。
第一，人口已经见顶。去年全国人口减少了85万，这是三年自然灾害之后，61年来中国人口首次出现负增长。
尽管扬州人口还有些许增量，但在人口见顶的背景下，中心城市都在降速换挡，三线的扬州又岂能躲得过。
第二，整个三四线城市的库存都超高。
根据克而瑞披露的数据显示，其纳入统计的100个城市中，到去年年中66个三四线城市广义商品房库存19亿平方米，整体去化接近24个月。
一方面是库存高企，而且三四线城市更依赖土地财政，后续还会不断卖地，不断加大市场供应。另一方面，则是人口减少，好一点的也会进入人口滞涨期。
这种背景下，此前盲目上涨的房价，岂能不回调。
扬州虽然地处全国经济最发达的城市群之一的长三角，但顶不住超大的库存量和本就超过本身经济与居民购买力的房价，回调仍是大趋势。
克而瑞此前公布的数据显示，扬州市区商品房库存265.78万平方米，去化周期长达28.9个月。市区已然如此，郊区的库存压力就更不用多说。
这还没算上二手房。总而言之，扬州的新房和二手房加一起，让扬州的房地产市场整体供应远大于需求。
供大于求，是包括扬州在内的绝大多数三四线城市的现状，而且随着人口见顶，这种现状还会加剧。
房价回调，是大多数三四线城市共同的宿命。一些毫无特色，也即无产业特色、无经济特色、无旅游特色、无资源特色、无区位特色的普通三四线城市，房价更是会逐渐鹤岗化。
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