给大家盘点一下各类投资机构今年重点关注的房地产、城投及不良资产处置方向的投资业务。
一、房地产融资业务
开年以来，监管层“喊话”房地产，并由上而下给房地产“加油打气”的政策比比皆是。但是反观消费者的预期与情绪，销售市场的恢复却还有很长很长的路要走。谈及房地产的融资，目前各类投资机构看到民营开发商的融资需求，大多数仍是观望的态度，另外在业务操作细节方面，则特别强调项目的位置以及当地销售去化情况的预期，且只能优选一线、强二线核心区域的项目。
对于国央企房地产项目的融资，目前投资机构与国央企的博弈已日渐频繁，比如国央企动辄提出同股同投或配合出表，或是明确表示无法提供兜底或担保，另外融资成本还严控在年化8%-10%以内。2022年城投平台兜底拿地的项目也到了融资开发的阶段，其中“投资机构股权投资加上委托第三方代建”的模式是目前不少城投平台主要在探索的合作方式，但是对于投资机构而言，大部分时候又不得不考虑由于城投平台的融资成本一般控制在年化6%左右，那在无法匹配自身的收益要求的情况下，施工单位是否可以一次性贴息？股权投资的进入与退出是否涉及到国有资产交易平台交易？退出时固定收益退出是否涉及国有资产流失问题等等。
总之，就涉房业务而言，各类投资机构对民营房企的融资业务普遍持观望的态度，国央企以及城投平台的涉房融资业务的合作则需要充分“博弈”与磨合（更多内容请参考2022年12月20日推文《2023年房地产、城市更新项目投资怎么做》）。
二、城投平台融资业务
我们注意到，秉承着城投信仰，各类投资机构普遍还是想在城投平台业务上有所收获。纵观全国城投平台，大湾区、长三角、海峡区域始终是资金机构追捧与削尖脑袋想要挤入的区域，但是这些区域的城投平台融资成本普遍较低，且以标准化融资为主。对比举例来看，山东基于发展的需要，近几年融资也是高歌猛进，开年来也已经有不少投资机构表示2023年需暂停对该区域的新增投资，当下主要做好对该区域的存量管理与催收。除此之外，投资机构对云贵、广西、东三省及有“小东北”之称的海南和西北大部分区域投资也相对谨慎。河南区域经过疫情叠加天灾和一系列舆论事件，该区域的发展与投资需求虽然很多，但是其融资难度也非常大。川渝的非标融资由于规模较大，因此该区域的城投平台融资业务也需要挑着操作。基于此，有同行开玩笑表示，如今投资早已不是“投资不过山海关”，而是投资不过“南宋版图”了。
需要注意的是，就城投的融资方式而言，往标准化融资方向发展已是确定性的趋势。具体业务方面，比如我们的标准化债券投资准入要求，发债主体评级需在AA+以上，城投需有自己的产业和造血能力。由于我们以短期现金流管理投资为主，因此，投资期限一般在1-1.5年左右；投资收益要求则在年化7.5%-8.5%左右，对于优质的城投平台投资收益可适当降低。此外，就非标融资而言，当下不少城投平台也希望资金机构以股权投资或认购基金、合伙企业份额的方式介入或者冠以“招商引资”的名号给城投平台“输血”，项目融资期限一般在3年以上。此外，城投平台自身还坚守着融资成本红线要求（比如在年化6%以内），不过对于一些财政十分紧张的区域，还是有城投平台能接受投资机构年化14、15%收益要求的融资（主要由民营施工单位贴息）。
三、施工单位融资业务
施工单位在城投平台融资中，不论与城投平台的关系维护还是在为资金机构收益补差方面都发挥着举足轻重的作用。施工单位目前也是十分“内卷，城投平台业务的竞争也越来越大，原来的对手可能主要是境内的中字头、地方施工单位，现在还多了原来主做海外业务但由于受国际关系影响而回归境内竞争项目的一些施工单位。对于“金桥银路”、地下管网等收益丰厚的项目更是竞争激烈，比如目前不少施工单位手上的项目能有5%的收益率就很不错了，再比如安置房施工项目，只能通过走走量而不敢奢求高利润。因此，对于投资机构要求施工单位一次性贴息的要求，在项目收益十分有限的情况下，施工单位也是十分为难，具体比如城投平台的融资成本红线控制在年化6%，投资机构综合收益要求年化9%，融资期限若是2年，则要求施工单位一次性贴息3%*2，即6%的收益，这对于施工单位来说无异于割肉。
就目前我们操作的施工单位自身的保理、融资租赁业务而言，我们主要是通过“无追索权保理+商票或回购”以及预保理、再保理方式进行资金投放（更多内容可参考2022年12月13日推文《城投平台2023年融资渠道及融资产品盘点》）。在对施工单位的融资中，有的国央企施工单位因为有配套的保理公司，一般其自身的融资成本控制的比较低，比如控制在年化4%、5%。因此，对于我们资金投放要求年化7%-8%的收益（对底层项目无严格性质的要求，再保理的融资成本相对低一些）一般存在接受的难度。另外，在国央企施工单位内部的融资决策上，也逃不开是否要出具股东会决议、董事会决议等问题。当然，我们对处级以上（局级为宜）的施工单位的融资决议也存在灵活处理的空间。
四、不良资产处置业务
对于不良资产处置业务，近几年介入该赛道的机构已越来越多，不少机构今年也新设了业务部门，以加大对不良资产及纾困项目的投资，同时也在积极培养固定的操盘合作方及代建方（更多内容请参考西政资本2023年2月6日推文《2023是不良处置的大年》）。具体业务操作方面，对于底层资产的选择，在满足“抵押物足值”、“还款来源明确”、“去化有保障”等基本条件下，我们也在尝试加大投资规模。对于商业类资产，有一些投资机构表示由于其他区域的写字楼、商业等并不活跃，因此仅关注上海区域的写字楼等商业类资产；工厂等资产则重点考虑长三角、大湾区这些有产业基础区域的资产，因为当地民营老板多，工厂也好处置。另外，对于持有的上市公司股票的拍卖等业务，投资机构关注的主要是能否找到可以接受的产业方来变现。
更多地产、城投平台、施工单位融资合作事宜，欢迎联系西政财富和西政资本。
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