提到珠江新城，中海花城湾就不得不提了，中海花城湾作为珠江新城的标杆楼盘，它究竟有何魅力呢？中海花城湾是豪宅吗？中海花城湾为什么这么贵，我们就会有很多疑问了。今天我们就聊一聊中海花城湾，从小区详情、楼盘产品两方面，给大家做分析。
小区详情小区竣工年份：2005-2014建 高层建筑，占地面积: 3.3万平方米开发企业：中海发展（广州）有限公司总户数：1375户车位数：1412个（车位1：1.026 停车位充足）容积率：6.5物业公司：广州中海物业管理有限公司
物业费：3.3-16元/月/平米最早一期 2005年开盘：均价约9000/㎡，同时期周边的新盘1W+一期：A1~A3栋（30层）和B1~B3栋（32~33层）二期：A5~A7栋（29~30层）和B5~B6栋（40层）对口学校：体育东路小学（省一级）天河中学
产品特点产品关键词：珠江新城最强流动性+地铁上盖+带小区园林+活跃商圈配套中海花城湾位于广州珠江新城板块最核心的中区，楼下就是地铁5号线猎德地铁口，跑步散步路可到花城广场、珠江公园，日常的生活吃饭购物方便，小区1～4层外围商业裙楼是5万平米的大型商业广场，有优托邦等入住，停车位充足
东边步行就是珠江广场南边出大门就是igc广场西边花城广场K11、高德置地春夏秋冬、广东省博物馆、大剧院、少年宫北边体育东路小学 、天河中学酒吧街等
珠江新城寸土寸金，中海花城湾小区内部规划有10000㎡的园林，在目前珠江新城少见的楼盘园林规模，配套有会所、泳池、网球场等休闲设施，中海花城湾的一个重要的卖点就是拥有一个围合式的安静社区花园很适合老人小孩散步。
设计合理的户型+安静有生活气息的社区花园，小区物业很重视园林打理，加上漂亮的建筑外立面设计，整个楼盘颜值很高
中海花城湾容积率6.5虽然比较高，但是在寸土寸金的珠江新城带CBD带花园小区的已经是不错的，两梯4户，容积率比带小区的保利心语低（容积率8 三梯6户），得房率比对面方圆月岛高.
从近几年的成交数据和房价来说，多年来中海花城湾一直领涨周边的其他楼盘要归功于它的优质品质和流动性，中海花城湾很好的匹配了居住体验和商业性使得中海花城湾成交量稳居珠江新城
No.1（保利心语次之）中海花城湾户型选择性多流动性好，有67平 88平精致两房，98平小三房 125平130平大三房，176平 4+1户型、285/315m²南向5+1房等等，户型产品丰富。满足了各个阶段买家的要求，加持珠江新城IP背书，黄埔白云越秀的改善买家都首选这里。而且很多本小区买家都宁愿多花钱置换本小区大户型，奈何本小区的房源太少。中海花城湾人气榜一直很高，2022年到目前为止，中
海花城湾就成交50套左右了
中海花城湾大户型最稀缺，小区3房以上的大户型改善房源比较稀缺，其中改善户型为：A2栋 A3栋178平和 A5，A6栋的176平4户型
A1栋:负一,二层为车位 1-4为商业 6-30层为住宅A5-A7栋:1-5层为商业 负1-3为车库 共29层B栋:B1-B3 负1.2层为车库 共34层B1栋:1-2层为商业性 共34层B2栋:1层为商业性 共33层B3栋:1层为商业性 共33层B5-B6栋:负1-3层为车库,1层为商业性 共40层01户:285.53m² 5*2 南02户:315.32m² 5*2 南
核心的地段、优质的产品会被源源不断的买入，大家如今可能还不能接受花城湾的价格，会感觉“虚高，会掉的！” 但坦白说，这个价格是大家用人民币投票买出来的，因为真的有人买得起。我们终究是要接受现实，有些地方的房子以后只是少部分人的游戏了。错过的珠城就别追了，别去买残次品了，好好想想它的区位和产品有花城湾能打吗？
中海花城湾属于广州珠江新城中区的中心的位置，非常近市妇幼、天盈广场、珠江公园、江边、兴盛路、高德置地、大剧院、K11等等顶级配套之处，且地铁就楼下。当然，嘉裕公馆、利雅湾也是同地段一样的配套。只不过底商有点可惜，一直不是很好的，自从那边的toni guy关门了，就没怎么去那边的底商消费了。还好那附近可选择的商业体太多，底商起不来对他影响也不太大。缺点之一容积：
当然，中海花城湾不是没有缺点，中海花城湾靠近两条主干道，噪音相对较大
K缺点之容积直接摆出结论：豪宅与低容积率极大正相关。容积率越低的房子住起来越舒服，但是容积率与地段是矛盾的。容积率低而地段核心的楼盘理论上说都应该贵到天上去，广州举例：二沙岛，容积率0.8，地点绝对核心。这里需要指出的是，广深的容积率总体上要高过北上，所以广深的低容积率核心地段盘更加稀缺。B区的B5栋和B6栋的楼王单位有顶豪的潜质，为什么没有能完全达到顶级豪宅呢？这和容积率，噪声，景观等有密不可分的关系。花城湾的户数有1368户，容积率7明显偏高，可以说花城湾的种种体验问题都是由地块容积率带来的。不光小区容积高，临近地块的容积率也很高。对比其他小区（数据来源网上）：凯旋新世界2.9 · 尚东柏悦府3.5 · 侨鑫汇悦台4.8 · 二沙岛新世界棕榈园1.2
缺点之一自身商业：
由于历史原因，珠江新城的很多铺面都是由村持有，导致了很多商业在开发上不给力（我没有详细资料花城湾的商业物业是谁持有），中海花城湾的商业和嘉裕公馆的商业在我看来是一个严重的浪费，既没有做到整体招商管理，也没有充分把空间利用好。而且在有限时间内看不到丝毫改善迹象。图所示，花城湾和嘉裕公馆的商业面积并不小如果能够整体招商和运营，并且做出差异化我相信会有非常好的产品出来。（想象一下，这两栋商业整体由新鸿基，九龙仓，太古，或者国内的高手操盘）
缺点之一出租：
因为这个小区的综合素质很好，大量的国外租客（尤其是韩国，日本）在此租住，个人感觉中区住宅的出租率会愈来愈高。
好处是这些受国外租客青睐的小区一个月多租1000到2000没问题，不好的地方是长远上高出租率会影响升值。
但尽管如此，中海花城湾的价格，每次都是领涨，其他才跟涨，所以所谓的噪音问题就不要去纠结了，你完全可以去回查很多年前就有人抱怨中海花城湾吵而没买，如果是投资人，后不后悔？当然南向望小区花园的因为噪声更小更加稀缺。涨幅大是诸多因素综合而成的，珠江新城的崛起、顶尖的配套、口碑物业、供需严重不平衡等等因素综合造就了涨幅神话。
楼市出现分化，告别普涨时代，买房不能瞎买相对以往的U型、V型复苏，不少专家论断这一轮的全球经济正面临K型复苏，在修复之中分化进一步加剧。K型复苏就是遭遇整体性下跌后，一部分反弹上升，另一部分仍然处于低位，形成分叉走势，类似字母K。如下图：
K型复苏，资产是不能瞎买的。K型复苏的后果，中观和微观层面，金融资产出现了残酷的K型走势。美股的五大龙头（facebook，苹果，亚马逊，谷歌，微软），和除去五大龙头之外的其他股，呈现完美的K型分叉。
中国亦然。中国的广州也是，2020年这一轮已经体现出来。楼市出现分化，告别普涨时代。买房不能瞎买，简单点看看强者。
少年终成屠龙勇士让花城湾击败顶豪们除了自身的努力和天赋，还需要其他buff，来自信仰的buff。珠江新城经过多年的发展，其地位在短期内已经无人撼动，作为广州人，可能许多年来一直被灌输的概念就是“珠城是最牛的”，毕竟连佛山的楼盘卖点也是离珠城xx公里。在潜移默化中珠城已经成为我们绝大多数人安家的终极目标了。除了在珠城上班的“刚需”们想买，在佛山的老板们应该也想买。当板块变成无数人趋之若鹜的目标后，它自然就成为了信仰，这是身份与地位的象征。顶豪的面积太大了，需要撬动的资金太多，普通人是高攀不上了。那花城湾的“刚需单位”就成为了许多人的选择，买入这里，就是买入珠城了。
升值神话是怎么造就的区位上：花城湾位于猎德地铁口上盖，过马路可到珠江公园散步，出门可去igc逛街，日常的生活可以由小区自带底商满足，教育是体育东+天河中学九年名校配套，不是顶级但是一流。想要其他市政配套如图书馆、少年宫等也能步行到达。产品力上：中海的户型、质量一直以来都是行业标杆，同时花城湾自带完整的园林小区，在珠江新城是比较稀缺的。户型涵盖丰富，对房子的需求从小到大、2-4房都能覆盖。丰富的户型扩大了客户群体，完整的配套基本踩准所有人各自不同的痛点。想要交通方便的，想要逛公园的，想要学位的，想要家旁边是商业体的……中海花城湾集齐一切天时地利，让它的受众群体非常广，换句话说就是接盘侠非常多。多人看上的产品自然是稀缺品，价格自然能涨了。以上种种让花城湾成为了标杆盘，标杆的涨价能力毋庸质疑，但这就是它涨幅击败顶豪的本钱吗？
看完文章，回答很明确，中海花城湾魅力在于流动性好，大户型南北通透，更是江景大豪宅。很高兴认识您，要立足广州二手房，专注广州各区房源，效率很高，如果您要找房，我可以帮您整理所有中介房源，成表格一目了然，省时高效有购房需求可以私信我
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