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一百五十万日元等于多少人民币(一百五十五万日元等于多少人民币)

2023-06-25 21:13:11 币百科 阅读 0

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近年来日本房地产市场吸引全球资本入驻,日本的房地产投资机遇正在被逐步放大。日本房地产市场的资本如此活跃,源于日本房地产的内部强大需求,以及其非常健全的市场,再加上当下日元贬值,更是带来前所未有的投资机遇。

自3月中旬以来,日元汇率持续下跌,东京时间9月7日,日元对美元汇率当日一度跌破1美元兑换144日元,创下1998年8月以后24年来新低。日元对人民币汇率也一同跌破了0.0500创新低。这个数字上次出现还是在2015年8月。

汇率下跌的最大好处就是买房更便宜,尤其对那些想要投资日本房地产的人。眼下,东京都台东区千东的一栋7层公寓的5层1R的户型,16.01㎡的一室房售价仅990万日元,按照现在的汇率才47万8766元人民币,再加上各种手续费,50万人民币在东京有套房不是梦。


亚洲投资者对日本不动产的投资热情正在提高。新加坡的主权财富基金等相继取得酒店和住宅楼,2022年的投资额有可能创出3年来最高水平。背景是历史性的日元贬值,资金还正在流向日本的不动产投资信托(REIT)市场。

眼下,日元汇率处于相对较低位,正是做资产配置的大好时机,相当于一份投资,多份收益,那么,你心动了吗?常言道:仁者见仁智者见智,欢迎大家畅所欲言,感兴趣者请在下面留下您的宝贵意见。




外资瞄准"划算"的日本房地产


在新冠疫情下,外资基金对日本房地产的投资依然活跃。房地产服务企业世邦魏理仕(CBRE)的统计显示,2021年海外投资者的购买额约为1.1万亿日元,连续3年突破1万亿日元。海外投资者占到整体交易额的约3成,成为主要买家。

香港基金基汇资本2022年春季在东京和大阪等地购买了32个租赁住宅。董事总经理邵律表示日元不断贬值起到了推动作用,指出这是能稳定获得收益的有魅力的市场。基汇资本关注办公楼和数据中心等,今后2年在日本将投资4700亿~5000亿日元以上。


新加坡政府旗下投资基金GIC到2023年3月将投资1471亿日元从西武控股手中买下“东京王子公园大厦” (The Prince Park Tower Tokyo)及“苗场王子大饭店”等31家商业设施。从投标之初,就出现海外企业的争抢。


日本的房地产受到关注的另外一个原因是融资利率低。在维持超低利率的日本,这种收益率差稳定且巨大。虽然房地产价格处于历史性高点附近,但与全球相比,日本有望获得较高回报。一家美国大型基金计划在日本投资数千亿日元规模,该公司高管表示,“目前,集团内最忙碌的恐怕是东京事务所的员工”。

资金还涌向老年人住宅。作为美国TIAA(美国教师退休基金会)的资产管理部门,Nuveen已敲定了向养老院等投入逾130亿日元的方针。在以老龄化为背景,入住者的需求有望增加的背景下,考虑到了设施新增供应较少等因素。



CBD缓慢下降,倾向于更郊区

日本最新的房地产报告表明,由于根深蒂固的工作/生活平衡传统、对“办公室生活”的迷恋,向在家办公混合模式的转变在日本并不容易,但疫情对日本房地产市场的影响表现得比较明显。根据普华永道/ULI的数据,东京(-8%)和名古屋(+8%)的交易量保持相对稳定,而大阪(-29%)和横滨(-33%)交易量大幅下降,千叶(+34%)和埼玉(+68%)的交易额显著增加。

这反映了日本民众对距离CBD(中央商务区)足够近的小城市的浓厚兴趣,无论是住宅还是办公地产——因为公司在可能的情况下都会分散化,通过为员工提供往返于家附近的较小办公室的选择来留住员工,以便在大流行中每周进行2-3次短期上班。


因此,公司现在正朝着更郊区的高档物业发展,而不是像过去几十年那样,将重点放在中央商务区的位置,而不考虑结构等级。事实上,日本历史上最大的房地产交易记录于2021,是电通(日本最大的广告公司)在东京市中心的办公楼总部的出售,总价格超过3000亿日元(26亿美元),由于流行在家工作政策(JLL)导致办公室工作人员出勤率下降。


同样,随着越来越需要更大的住宅面积,以容纳家庭办公室,以及所有家庭成员花在家里的时间越来越多,以较少的费用在中心城市区外租赁或购买更大的住房,正在迅速成为投资者和开发商的认知。

人口趋势也反映了这一现实,东京市中心的居民人数减少了约1%,而离开的居民人数最多的是0-49岁年龄组——这清楚地表明,年轻家庭,或者至少其中的工作允许的家庭,现在尽可能倾向于更郊区或更小城镇的生活方式。


东京圈新房均价318万人民币

东京市中心的房价持续上涨,目前预计新建住宅公寓将超过上世纪90年代前的泡沫峰值。此外,虽然这自然会导致收益率进一步压缩,但东京作为投资目的地的吸引力,特别是对大型机构投资者的吸引力仍然强劲。

日本不动产经济研究所8月22日发布的数据显示,东京圈新建住宅的均价为6379万日元(当时约合人民币318.32万元),7月东京圈(东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县)新建住宅发售量比去年同期增加16.2%,达到2268套。这是3个月以来首次超过去年同期。


曾用作东京奥运会及残奥会选手村的大型住宅项目“晴海FLAG”带动了总体销量增加。另一方面,代表消费者购买比例的签约率为60.7%,连续两个月低于作为销售良好标准的70%。平均价格也出现了3个月来首次下跌。


针对晴海FLAG项目,7月三井不动产等10家企业共销售了408套。共有5669组申购,平均竞争倍率为13.9比1,最高竞争倍率达到96比1。一套房子的最高价格为1.073亿日元(当时约合人民币535.45万元)。

人们更倾向于关注稳定可靠的现金流,而不是前几年的趋势——即尽可能优先考虑更高的收益率。在目前的环境下,由于租户在这段时间内尽量避免搬迁,空置房更难填补,因此,投资者将努力确保租金收入高于一切,并以更具创造性的地点和资产选择为代价。

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