在美元加息，全球货币贬值的前提下，中国人为何青睐日本房地产？
撰文 | 郑思芳
编辑 | 龚 正
今年3月以来，受日元贬值等因素影响，海外个人买家投资日本房产的热情激增。尤其今年9月，当100日元兑人民币从高点的6.85跌至4.77时，这让许多来自中国的投资者觉得买日本房产很划算，全款出手者不在少数。
日本房地产与中国房地产有不一样的投资逻辑。在过去，中国投资者倾向于几年之内通过房价快速上涨来回本增收，但日本房地产过去30年涨幅都不大，是一个通过收取稳定租金来实现财富保值增值的市场。这种稳定性对部分寻求资金避险与安全的中国投资者形成了一定的吸引力。
#01
中国人全款在日本买房
今年8月下旬，看完房屋中介发来的户型图第二天，陈畅就转账15万日元（人民币7000元），买下了位于日本本州岛中北部新泻县新泻滑雪场附近的一套20平方米公寓。
从1979年开始，新泻就与陈畅的老家哈尔滨结为姐妹友好城市，这让陈畅对新泻一直不算陌生。
对于这套房，陈畅的打算是以自住度假为主，短期用来佛系出租。虽然房屋已经是属于日本鹤岗版的白菜价，但每年要缴纳的固定资产税、修缮费等费用，对精打细算的陈畅来说，也还是一笔开支。好在日元贬值下，她计算能节省下原税费额度的30%，这才决定果断出手置产。
在购买完这套房之后，8月还没过完，陈畅马上又买下了一套位于富士山中湖的公寓，66平米的一室一厅，交易价格在人民币7万元左右。在日元贬值前，这套房需要花费人民币10万元左右。
陈畅的故事并非个例。受日本年轻人口减少、日本国内内需不振等多重因素影响，日本除关东、关西等主要都市圈外的房地产价格，在不少中国人看来，都相当于日本版的“鹤岗”，在日本买一套房的难度比北上广要容易的观点，不难在这部分人群中听到。
不过，日元贬值也不是能让所有投资者图利。
来自上海的张先生早在2018年9月，就入手了一套位于大阪的“一户建”。
所谓一户建，也就是独院住宅，由一个小院加停车场、部分私有道路以及2至3层的木造小楼构成，面积多在100平米到300平米之间。
张先生购入的这套一户建，土地面积100平米，建筑面积94平米，购房加手续费等所有成本一共1080万日元，当时汇率平均6.25。
在大阪出租一套一户建，原租金是4300元人民币，不过在今年日元贬值情况下，张先生每月换算成人民币的租金收入，下降到了3200元，张先生的钱包瘪了一圈。
▲ 图｜张先生的社交平台账号
不过，张先生算了一笔综合账，他还是觉得日本房地产有自己的投资价值。
从2017年开始，张先生已经先后在泰国、英国均有置产。与这两地比起来，日本的房地产投资在张先生看来，租售比高、距离中国较近，市场规则也比较完善。
张先生把在日本投资房地产看作是相对固定的日元理财产品。他与租客签订的租约一般是两年起租。
在日本，租客没有退租以前，房东没有权力赶走租客，这看上去保护了租客，实际上也能为业主省心。在张先生看来，日本完善且利好房客的房屋租赁规则，相对于欧美或中国，是一种更稳定的租赁关系。
“受疫情影响，租金稍微降低，但因为持续的长期租约，反而没有造成因房屋空置带来的损失。”张先生说。
目前这套房产已给张先生带来了理想的收益。土地价值已经远超买入的价格，同时租金收益稳定。即便面临今年4月以来持续的日元贬值，收益变少也在他的可接受范围之中。
当然，作为“老外”，张先生在日本买房也交过学费。
由于房屋出租他没有找中介，而是交给了一个在日本的中国熟人代为管理，他要承担很多作为房东的烦恼，比如热水器坏了要马上修好、房屋修缮费也要定期缴纳，为了防止托管方可能带来的风险，他要定期把租金换成人民币等。
#02
日本中介：上海、北京、广东购入者快速增加
包括中国在内的世界投资客的热情，早已传导给了日本的房屋中介市场。
美国房地产服务大型企业仲量联行的数据显示，2022年4-9月海外投资者对日本房地产的投资额超过5000亿日元（按时下汇率，约合263亿人民币），比上年同期增加8成。7-9月，海外投资者占对日本房地产投资整体的比率达到49%。其中，来自中华圈的投资者属于活跃的投资人群。
身为华裔的樱井智，7年前开始在东京经营起一家房屋中介公司，员工维持在60人左右，在中国、越南均有分部，客户主要以中国人、日本人、越南人为主。
今年6月以来，樱井智明显感觉到，来找他咨询买房的中国投资者逐渐变多，咨询量多出了4倍，房屋出售量达到此前同期的6倍。
在此期间，他售出过价格最高的一套房产高达8亿日币左右（按时下汇率为人民币4100万左右），投资方来自于一家中国企业。
但来得更多的还是个人投资者，相比于企业，由于贷款手续繁琐，海外个人投者难以获得日本银行的贷款资格，这让中国的购房者更倾向于全款买房，购入价格以3000万日元-1亿日元区间居多（按时下汇率约合人民币158万元-526万元左右）。
就职于大阪一家小型房屋中介机构的石田优，也印证了这一说法。他曾在中国学习中文，现在他对接的客户也多以中华圈为主。
他说，到了10月以后，他一个人平均每天就要接待2-3个来自于中国的咨询者，两个月内成功交易了7套房产。
▲ 图｜日媒今年9月报道中国投资客爆买日本房地产
在石田优接手的客户中，中国的购房者主要来自上海、香港、广东等中国沿海经济发达区域，他们一般青睐房龄在20～30年左右的二手房，这也是日本市场普遍推荐可用来投资的房屋年限，原因主要是房屋质量更高、物业管理更完善等。这部分投资客多希望将房屋租金作为他们固定的投资收益，少数作为住房需求。
石田优提醒，像中国网络上“买房移民”的一些广告，多为一些房屋中介的不实宣传，买房并不是移民日本的必要条件。
他介绍，目前日本比较受投资客欢迎的房子，一般以东京、名古屋、大阪等三大都市圈为主。如果紧邻核心商业区，这样的房子流通性好，年净收益率一般在3-6%之间，比国内普遍年收益率在2%左右的理财产品更加吸引中国投资者的兴趣。
不过，只看净收益率偏高的房子也不行。
樱井智曾经手过年化收益率高达11%的房子，收益率高意味着只要持续维持出租状态，只需要9年就能收回全部投资成本。然而这是最理想状态下的收益情况。
“一般打出这样高收益率的房子，客户最好到现场去看看。可能房子位置会比较偏远，如果租客一旦搬家，房屋断租，业主就很容易面临房屋空置的窘境，收益率再高，钱也进不了口袋。”樱井智说。
也有一些投资者偏爱买土地，樱井智也建议要选地段。他分享了这样一则故事。
因为要考驾照，樱井智曾到东京郊外的茨城县去考。带着房产经纪人的职业病，他对当地土地市场进行了一番了解。
茨城县和东京都市圈寸土寸金地价大有不同。一位拥有大片土地的老人告诉他，一个人种地种不完、吃不完，也没有精力把土地拿到市场上卖，地只能空着，巨额的地税和极差的流通性让土地难以有价值。
最后老人殷切地询问樱井智要不要买这块地，当然被婉拒了。樱井智表示，一些投资者会倾向于在日本买块地再盖房，那就一定要注意土地是否具备增值可能性。
#03
华人在日本已掀起三次买房热潮
从业十几年，樱井智经历了三次中国人在日本的买房热潮。
第一次是2014年日本调整消费税前。消费税率由5%增加到8%。这刺激了部分民众在增税前购入房地产。而为了拉拢更多的客户，各大银行也开始了利率之争，相继下调房贷利率。
尤其是在调整消费税前的最后三个月，樱井智记得带客户们看房“就像买菜一样，每天都在签约，每天都在做合同。”
樱井智回忆，那时来自中国的购房者还抱着在中国买房的心态——房子买涨不买跌。消费税涨了，房子势必也要涨，他们等着日本的房子像在中国一样增值。但实际上这个逻辑并不符合日本的房地产市场。
第二次是2015年日元兑人民币汇率破5。不同于此前的购房热潮由日本全国的推动，这次热潮主要是来自中国的购房者，大量的中国投资客利用日元贬值带来的差价买房，但热潮比第一次高峰稍逊一筹。
第三次也就是今年，日元兑人民币汇率第二次破5。相关背景是全球经济情势的变化。
2022年3月以来，美国的通货膨胀严重，美联储不得不收紧货币政策，相反日本央行仍在进一步放宽货币政策，美日息差扩大，日元持续贬值趋势。
这被认为是全球购买日本房产的较好时机。据上海的一家海外房屋中介介绍，日本房价近一段时间虽然有所上涨但浮动不大，整体的净收益比贬值之前大概下降了0.2～0.3%，但在汇率整体贬值30%的前提下，完全可以补足净收益率的下降幅度。
▲ 图｜日本网络上有许多针对华人的房屋中介业者
日本房地产对海外投资者有着持续性的吸引力，与日本房地产行业的特征不无关系。
首先，投资日本房产主要在于资产的保值逻辑，并且同时有一定的稳定收益，这一点与此前国内那种快速上涨的房地产发展逻辑迥异。对于先求稳定再求增益的投资者来说，日本房地产是一种稳定的投资理财方式。
日本房地产有世界第二大房地产市场之称，日本大城市房价放在全球来看，都相对便宜，从长期来看有可持续的增值空间。
据石田优介绍，位于大阪核心地区的中央区和北区，处于最好地段的房价近两三年涨幅也仅在20~30%左右。
其次是日本对海外购房者较为宽松，不限身份、不限购、永久产权。只要能证明购房人真实身份即可进行房产购买。
中国人购买日本房产只需要三个证件：身份证、身份证公证书和委任状。如果是亲自购房只需要身份证公证书即可，如果委托中介机构办理，则需要一份授权委任状。
最后是日本的房地产买卖交易及房屋租赁市场成熟，法律法规明晰。
尤其是从2020年4月1日起，日本新民法正式实施后，日本原本就相对完善的房产买卖和租赁相关法律，也在这次更新中得到了又一次完善，对卖方的责任做了更明确的规范，同时还扩大了买家的权利。
不过，投资日本房产也不至于稳赚不赔，以及绝对的零风险。
在日本，购买房屋时、拥有房屋的期间及出售房屋时都要征税。第一年一次性要缴纳的税金包括房地产取得税、登录免许税、印花税、固定资产税，除此之外还有司法书士费、保险费用、中介费。这部分费用往往不菲。
此外，中介口中所说的“不愁转售”的房子，如果在短期内转手，购房者也将面临高额的征税费用。
在日本出售房屋时，如果持有期不超过5年，征税比率高达买卖差价的39%。即便如此，相关的买卖周期一般也要花上3-6个月，想要立即转售没有那么简单。
如果想把房产留给子女，还要付高额的“赠与税”。根据赠与财产价值，赠与税税率由10%至55%不等。若是1500万日元以上、3000万日元以下的财产，赠与税率是15%。房产价值越高，税率则越高。
再则，中国人在日本申请贷款的手段比较有限，所以许多人在日本买房时会倾向于一次性全款买房，不过从中国向日本直接汇钱并不容易。有的客户的购房资金走的就是经由中国香港的灰色途径，这存在风险。
除此之外，还有一些风险要注意识别。
今年6月，500余人在日本购房踩雷，数亿投资款打水漂的新闻震惊了日本购房市场。
受损投资者所购项目为住宅，由于房屋建造商丰臣商事株式会社承诺在交房后代为运营，业主可获稳定的租金收益，投资客纷纷交钱买房，但不少人并没有把房产证拿到自己手中。
结果是房产投资并没有按照合同上约定的那样，租金收入因为各种原因被断缴，业主们又没有房产证在手，面临着极难的维权之路。
至于汇率带来的所谓买房窗口期，其实也是迅速变化的。
随着美联储的货币政策愈发明朗，日本经济也在10月开放出入境后有所活跃，日元在由低位逐步进入小幅度的上升通道，房屋中介也难以预测眼下的热潮是否还会持续。
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