本篇是案外人执行异议之诉之房产第20篇.
阅读提示：
绿色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是胜诉。
黄色字迹为第三人。
红色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是败诉。
裁判要旨
确定物权归属是一个非常复杂的系列的工作。虽然物权归属一般以登记为生效要件。合同约定的条款属于债权行为。合同只对双方有效，不具有对世效力。通常情况下，协议内容只是获得物权确认的基础依据。
但我们不能局限于条文看问题。如果协议条款中具有确定物权归属的协议性质，非单纯的债权协议时，且协议一方当事人对案涉房产享有的民事权利系基于具有合法建造行为实施了具体的实行行为时，法院应当确立实施物权行为的当事人对该物权拥有确认权。
案例索引（时间节点）
①房产发包（首次发包方）
2008年5月30日南方公司与建设公司（案外人执行异议之诉，一审，二审，再审第三人）签订了《合作开发合同》，约定合作开发房产项目，由南方公司提供开发土地，建设公司提供全部开发资金，双方人员成立项目部共同管理项目开发建设事宜。
②二次发包，承包
2009年8月16日，鑫福公司（案外人执行异议之诉一审原告，二审上诉人，再审申请人）与建设公司签订《内部承包合同》，约定南、北组团方案建设，由建设公司承包建设北组团，鑫福公司承包建设南组团，鑫福公司在承包中均应以建设公司的名义进行经营，共同享受和承担建设公司在该合同中应承担的相应权利、责任和义务；南北组团的具体开发、施工各自组织，建设资金各自筹措，经营亏损和风险各自承担，销售和物业管理双方统一组织实施。
③确认物权归属
2015年7月9日，鑫福公司向法院提起诉讼，以建设公司为被告，南方公司为第三人，要求确认建设公司与南方公司签订的合同书中南组团的权利义务转让给鑫福公司签订的《内部承包合同》及《内部承包补充协议》有效。
④另案债权债务确认
2016年1月lO日长跃公司（案外人执行异议之诉一审被告，二审被上诉人，再审被申请人）诉唐文盛、建设公司、南方公司，法院判决由唐文盛、黄艳霞、建设公司、徐闻海安爱琴湾度假庄园开发有限公司偿还长跃公司借款本金总计6923万元及利息。
⑤申请执行
2015年5月ll日，五份民事裁定书送达给了湛江市房产管理局并下达了协助执行通知书。以上五判决生效后，长跃公司申请该院强制执行
⑥案外人提执行异议
鑫福公司对以上查封并准备拍卖的标的物提出执行异议，被该院以裁定书驳回，
⑦提起本诉
鑫福公司遂提起案外人执行异议之诉。
法院判决
一审法院：湖南省怀化市中级人民法院(2017)湘12民初第3号
结果：驳回鑫福公司的诉讼请求
不是物权行为人，是次债权人
理由：
1.鑫福公司对二期项目依其与建设公司的合同享有相关的民事权益，系普通的合同之债。现鑫福公司要求确认其享有物权，该诉讼请求不能支持。
2.南方公司是二期项目财产的所有权人，即物权人，而南方公司对鑫福公司在华盛新城二期项目中的权利并不认可，因此，鑫福公司既不是法定的物权人，亦不是约定的物权人，不享有项目财产的物权。
3.长跃公司申请执行中，建设公司是被执行人，虽然建设公司不享有物权，但南方公司作为财产的所有权人基于其与建设公司签订的《合同书》，对建设公司享有华盛新城二期相关财产约定的物权没有异议。因此建设公司对案涉房产享有实体权益
4.长跃公司申请执行二期的财产符合法律的规定和当事人的约定。长跃公司对建设公司的权利系债权
5.鑫福公司在二期项目中既非项目所有权人，即非物权人，在对外关系中，其与建设公司系一体，鑫福公司在该项目中仅在对内的关系中与建设公司存在着承包关系，不享有优先于长跃公司的债权的其他权利
二审法院：湖南省高级人民法院(2017)湘民终348号
结果：鑫福公司上诉理由不成立，应予驳回
不是物权行为人
理由：
鑫福公司虽对案涉执行标的享有民事权益，但该民事权益属于其与建设公司、南方公司之间的合同之债权，不足以排除人民法院的强制执行。
1.未经登记，不享有有效物权
2.三方签订的合同属于债权行为不具有对世效力。
3土地使用权转让合同的法律性质不能产生鑫福公司直接取得案涉执行标的物权的法律效果
4.合同仅仅是当事人取得物权的基础依据，在当事人之间形成合同之债，而不产生物权的法律效果。
5.市场风险和法律风险自担
再审：（2021）最高法民再44号
结果：
一、撤销湖南省高级人民法院(2017)湘民终348号民事判决、湖南省怀化市中级人民法院(2017)湘12民初第3号民事判决;
二、不得执行位于广东省xx市xx区xx路xx号华盛新城二期的302套房屋
是物权行为人，具有排除执行的权能。
理由：
一、基础法律关系如何认定？
1.协议是当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，有效
2.南方公司与建设公司系土地使用权转让合同关系。
3.建设公司与鑫福公司签订的协议，南方公司知悉。协议包括明确的确定物权归属的内容，具有确定物权归属的协议性质，非单纯的债权协议
二、鑫福公司具有开发建设南组团的实际行为
1.有银行贷款实际投入。
2.有承包人具体实施施工。
3.有具体按照协议转让并配合置换商铺的行为。
三、鑫福公司案涉房产享有的民事权益能否排除执行，其关于对案涉房产确权的诉求应否支持
1.对合法建造的基本评判予以认可。
2.对案涉房产享有的民事权利系基于具有确定物权归属性质的协议及合法建造行为，应当优先于长跃公司的债权。故鑫福公司对案涉房产享有的民事权益能够排除执行。
3.关于案涉房屋的相关权属争议当事人可依据各生效协议履行情况等事实，依法另循法律途径解决。
实务总结
本案中级，高级两级人民法院对本案案外人执行异议之诉。是否具有排除执行的权能予以了否认。而最高人民法院却是否具有排除执行的权能予以的认可。最基础的问题争议焦点就是对房屋建造的事实即建造行为是否予以确认并认可？
本案中中级、高级两级人民法院对法条及背后的法理采取了限缩解释，字面解释的原则。
可以这样说：中级，高级两级法院只是生硬的在使用法条。并没有从法条背后所包含的活生生的生活实际去出发，去裁量。
当一个法官手头接手一个案子时。总是在第一时间内心会产生一个确信。本案中鑫福公司是否具有排除执行的权能？
如果有，我就要去给他找理由，找证据，找事实，找法条，去支撑。
如果没有，我同样也要去找理由，找证据，找事实，找法条，去反驳。
最高人民法院在审理本案的过程中，采取了以下几个原则
1.事实确认，解析真相，还原本来面目原则。
①本案中从最高人民法院的判决书中看出法院组织双方又重新主张了证据进行了非常细致的质证。
②对鑫福公司基于建造和销售房产所产生的下游的大量的合同相对方进行了大规模的比对和质证，这不仅给双方的律师带来了非常大的工作压力，同时也体现了人民法院对每一个案子的认真态度。
③建造行为是合法的还是违法的，还是具有合法的情形，在合法的情况下究竟是物权行为还是准物权行为，还是完全的债权行为？
最高法院的法官并没有拘泥于对法条的字面解释，而是对法条进行了扩充解释。
法条只是告诉我们什么是物权行为？怎样界定债权行为？但具体到既具有债权行为又具有物权行为的时候，如何研判法条并没有告诉我们。
所以具体案子需要具体研判。这就需要我们每一个律师去更好的打造自己的代理词，从中更好的说服法官产生更理性的内心确信。
2.利益平衡原则
长跃公司是债权人一方具有一定的执行权能。我们这里提供一个假设。如果法院判决鑫福公司不具有排除执行权能的话，那么鑫福公司在前期实际建造行为所产生的所有的费用和支出就没有任何缓冲的结果。这对信福公司的利益是严重损害的。这种判决结果也是不公正的。
所以即使从利益平衡原则上去考虑的话，鑫福公司也在付出了大量的实际施工行为的情况下，也足以具有排除执行的权能。
3.定分止争原则
本案最高人民法院如果不按照自己合理的解释和对鑫福公司实际建造行为予以认可。并确认其具有物权行为，接下来排除了长跃公司执行的权能的话，
那接下来的事情就很好想象。鑫福公司基于本案产生的所有的案件，定会对此案件的审理结果产生足以深远的影响，并会衍生出许多案中案，连带案。
关键词
案外人执行异议之诉 合法建造行为 土地使用权转让合同
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