前言及声明
本篇文章所涉及之规划文件，皆来自于宁波市规划局网站，为公开资料；
控制性详细规划有局部调整的可能性，故本文所涉及规划内容如有与现状不同之处，皆以规划局最新公示文件为准；
本文中所总结的观点，皆为老钟个人意见，如读者将此作为购房唯一依据，本人概不负责；
理性思辨，客观陈述，房住不炒，洞察价值。欢迎关注老钟房谈，并转发你认为对身边朋友有建设性价值的文章！
云龙一分为二，北部属钱湖新城
上图是由宁波市规划局公示的鄞州南部分区规划。鄞州南部由姜山/方桥/横溪/云龙南三个组团构成。
云龙从规划层面，一分为二。云龙南在甬台温高速以西，与横溪组成鄞州南三组团之一。
而云龙北，自东钱湖旅游度假区成立之日起，便被纳入东钱湖范围内。
这就好比两兄弟，自幼别离。老大被富豪家庭收养，老二则流离人间。同为云龙，命运大为不同！
东钱湖新城规划何时公示
下图是2009年的东钱湖地区控规图，距今已经十一年，经历了很多轮局部调整。
根据当时的规划，云龙北纳入东钱湖范围，而下应未在其内。
最新的东钱湖新城规划，目前已经报批宁波市政府，但不知何时能公示。
所以老钟前几日一度想过是否暂停云龙板块的评测，因为云龙和东钱湖有着密不可分的关系。
通过甬江科创走廊规划看云龙
但当我打开《甬江科创大走廊空间规划》的时候，我的视野恍然间开阔起来。再加上这两年热度极高的新会议中心/展览中心/创智小镇等等。
虽然东钱湖新城的规划尚未公布，但未来十年，这个新城的景象仿佛跃然于电脑屏幕之上。
看上图，根据甬江科创大走廊空间规划：
- 潘火是技术转化功能板块，其实也就是产业板块；
- 黄隘是智能制造板块，还是产业板块；
- 东钱湖分为生态钱湖和创智钱湖，目前东钱湖绝大部分住宅在生态钱湖。
- 创智钱湖这个板块，集中了未来的展览中心，会议中心，创智小镇，已经相关综合配套等。
- 云龙，被定位为创新服务功能板块，和生态钱湖一致。
- 最后对于下应，定位为技术转化功能板块，但内部大部分为居住用地，所以我认为下应还是一个以居住为核心的板块。
上图为创智钱湖与云龙的放大图。
从现状结合控规来看，创智钱湖板块，展览中心，创智小镇，会议中心，基本占据了创智钱湖一半以上的用地。
而在综合配套区中，包含了酒店，医院，综合体，以及其他公共配套。真正用做居住用地的，老钟估计不多。
就像老钟上次讲下应时谈到一个观点，东钱湖新城核心区的居住用地不足，不然会将云龙和下应纳入，以这两个板块的居住用地来进行弥补。
鄞州东南可能会有的大配套
上图是科创大走廊规划中，大项目配套的落位图。
- 下应的鄞州区妇女儿童医院及综合体。
- 云龙规划两个样板国际社区，一个高端城市综合体。
- 创智钱湖规划一个院士之家，一个高端城市综合体。
各位注意1和3两个红圆的位置。1在创智钱湖综合配套区内，3在云龙。
云龙控规解读
上图为云龙2014年公布的控规图，6年来只有局部调整，未有大的变化。
根据前文推断，高端综合体，有可能出现在红圆2的位置，样板国际社区有可能出现在3的位置。
上图为2014版云龙控规图之用地规划图。
下面我结合卫星图来一一讲解。为便于理解，我将云龙控规图分为ABCD四个区。
上图为A片区，大致为长山江以北，环镇路以东，龙翔路以西。
但是环镇路老钟没找到，龙翔路卫星图上也未显示在这个区域。所以四至范围是老钟预估，可能与实际有出入。但大致范围应该不差。
这块区域基本已经固化，东侧可能还会一块居住用地和一所小学。红色圆位置为荣安铂云府。
上图为B片区。通过卫星图发现，除东侧沿河部分土地外，其他均为现状农田。这是否意味着这些农田都要被征用？老钟不做任何猜测，一切以政府公告为准！
3号样板国际社区，最有可能出现的位置就在B片区。
上图为云龙控规图中C片区。
甬江科创大走廊规划中的高端城市综合体，就可能出现在这里。但控规图中显示有南北走向河道，卫星图中未发现。
卫星图中竖线为云达路，横线为云丽路。这个片区现状基本为产业区，且网上没有任何这个片区要拆迁的消息。但控规图中显示，这个片区基本为二类居住用地及商住用地。
控规图中红色圆位置，云达路东侧，为荣安金云府。
会拆吗？别问我，关注政府相关公告吧！或者要等东钱湖新城的整体规划落地。
上图为D片区，控规和卫星图共同显示，这个片区过去现在以及未来，都是产业区。
看上对云龙四个片区的解读，各位日后如果想在云龙买房，应该选择哪个片区，很清楚了吧！
云龙交通解读
4号线今年通车，但是和云龙关系并不大。第三轮规划7号线尚未正式审批通过。
云龙站是甬金铁路的起始站点，同时也会连接到甬舟铁路。
从云龙开车至鄞州公园，正常时段用时20分钟左右，早晚高峰预估30分钟。老钟之前云龙做过项目，从售楼处到鄞州公园，最快15分钟。
云龙，可能成为宁波的浦东碧云社区。
这是我最近研究完云龙之后的第一直觉。
东钱湖新城，未来收纳宁波市一级别的顶级配套，展览中心，会议中心，创智小镇，样板国际社区等等。
同时云龙将会享受东钱湖新城和甬江科创大走廊双重政策福利。因为无论是下应还是东钱湖，周边板块的提升对于云龙而言都是正面作用。
但请注意，一个新城的建设周期，至少五到十年！
自住，适合买在云龙吗？
云龙次新房目前2.5-2.6左右，以上郡为代表。下应中海国社挂牌价2.8-3左右。两者价差4000元/平，总价差40万-60万。
如果你在鄞州中心区或者南部商务区工作，3万左右单价的次新房，你可以选择陈婆渡，下应。如果单价2.6左右，可以选择姜山，云龙。但是姜山现状就有地铁，云龙还需要等第三期轨交审批通过。
所以如果预算允许，工作在市区的人不建议自住买在云龙，因为你等周边配套起来，可能要很久。
当然，如果你的工作圈子就在云龙一带，自住可以选择云龙。
投资，适合买在云龙吗？
这取决于东钱湖新城规划的落地时间，以及相关重大配套的建成速度，包括各条规划路的施工，以及C片区工业区的拆迁安置等等。
不确定因素很多，而且困难不少。
另外，在新城规划落地之前，我预判云龙不会有新增土地供应。落地之后，土拍地价必然创新高。
房住不炒！所以这种带有不确定的投资行为，我不会明确支持粉丝去做！
通过本文，老钟真正要告诉你们的是什么？
如果你要买在一个城市的远郊板块，而对周边的规划一无所知，那么最客观也最权威的办法，就是找到这个板块的控规图，结合卫星现状图，进行一一对比。以此，你能很直观明了的看到这个板块的未来！
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