房地产信托的业务风险与房地产行业景气度密切相关，去年以来房地产行业深度调整出现了大量违约，房地产信托也受到了较为突出的风险冲击，风险项目增多。
中房报记者 苗野 北京报道
信托业强监管态势持续。
6月10日，央行营管部对外贸信托违法行为做出罚款407.1万元行政处罚，并对相关负责人罚款5.5万元。这是外贸信托在半年内收到的第二张大额罚单，年初曾因资金违规流入楼市等11项违法行为被罚1080万元。
同日，北京信托因固有贷款管理严重违反审慎经营规则，北京银保监局对其作出150万元罚款的行政处罚。
受行业转型和严监管持续加码，窗口指导、余额管控、罚单频现已成信托业常态。
公开数据显示，2022年以来已有12家信托公司受到监管处罚，合计被罚1297万元；若加上相关责任人罚金，总计超2000万元。
梳理罚单披露的信托公司违规行为发现，“涉房涉地”仍是监管严抓重点，案由涉及违规“输血”房地产业被开罚单的信托公司有5家，分别是中融信托、爱建信托、长安信托、云南信托和山东信托。
多位信托业相关人士认为，针对信托业“去刚兑、去通道、去杠杆”的严监管趋势不会变，整体来看短期承压、长期利好。随着风险充分暴露，通道业务和房地产信托规模持续压降，信托业整体风险逐步从发散进入收敛状态，“减脂增肌”的转型成果开始显现，强监管的良好氛围正在形成。
“涉房涉地”仍是监管风向
在新一轮强监管序幕下，接踵而至的罚单主要集中在房地产信托业务上。
具体来看，山东信托因“违规提供房地产融资”被山东银保监局处罚35万元；中融信托因“募集资金投放到‘四证不全’的房地产项目”被黑龙江银保监局罚款20万元；云南信托因“违规以信托资金发放土地储备贷款”被云南监管局处罚50万元。
北京信托圈内人士表示，监管层对房地产信托的监管从未停止，主要监管一些变相绕开管控的创新业务以及信托资金变相流入楼市的项目。目前来看，今年处罚呈小额散状情况，前两年“百万级”大额罚单曾不断涌现。
监管罚单其实就是监管风向标。
2月22日，上海银保监局公布了一张对爱建信托的400万元罚单，在8条违法违规事实中有3条涉及房地产业务，包括违规向部分房地产开发企业发放流动资金贷款；违规向资本金不足的房地产项目发放信托贷款；违规向不具备二级房地产开发资质的房地产开发企业发放信托贷款。
资管研究员袁吉伟表示，信托业强监管下，房地产依然是敏感业务领域。房地产信托的业务风险与房地产行业景气度密切相关，去年以来房地产行业深度调整出现了大量违约，房地产信托也受到了较为突出的风险冲击，风险项目增多。
因此需要持续提升房地产信托的合规管理，严格按照监管要求，做好交易结构、资金流向等方面审查。
在“两压一降”政策高压下，特别是以房地产信托为代表的融资类信托资产压降，一直都是行业主旋律。中国信托业协会数据显示，截至2021年年底，全行业资金信托规模为15.01万亿元，投向房地产行业的规模为1.76万亿元，占比11.74%，同比下降2.33个百分点。
有信托行业观察人士告诉记者，受宏观环境和监管政策影响，行业“头尾”业绩分化显著，个别信托机构压降地产和通道压力很大。今年信托公司面临严峻转型压力和经营挑战。
截至6月14日，2022年集合房地产信托成立规模530.29亿元，同比下降近82%。
用益信托研究员帅国让表示，新成立的房地产信托主要是以存量项目为主。诸多项目是此前发行过的，现在又重新拿出来募集；很多公司也是没有额度了。交易结构包括特定资产收益权转让形式，认购有限合伙企业份额进行股权投资。
金乐函数分析师廖鹤凯认为，房地产信托规模收缩主要是因为融资类业务的大幅压缩和房地产业务的总量控制，双重限制导致房地产信托业务大幅萎缩。
房企违约成信托重灾区
房地产市场下行，多家信托公司“踩雷”。
用益信托统计数据显示，2021年，房地产信托全年违约规模达917.11亿元，占比总违约规模61.34%。今年1~5月，房地产信托违约规模428.43亿元，占总违约规模比例达80.45%，房地产企业违约是重灾区。
恒大、华夏幸福、新力、花样年、奥园、蓝光、正荣等房企债务危机蔓延时，信托机构作为通道方也因此受到牵连。
中铁信托在年报中披露，2021年信托行业加速出清，风险项目规模和数量持续上升，在金融监管高压和房地产债务风险蔓延下，信托公司首当其冲受到冲击，纷纷遭遇“地产劫”，行业转型已进入“深水区”。
前述北京信托圈内人士表示，信托公司以前都是“发枪打猎”的老套路，现在不仅是房地产信托业务额度要大幅压降，债权和夹层也不能做，只能投权益；且很多房企在流动性困难时，倾向于先兑付实实在在的债权，不是信托产品，所以现在信托很难做。
据中国房地产报记者不完全统计，61家信托公司在2021年底投向房地产领域的信托资产占比主要集中在30%以内，其中有29家小于10%，22家处于10%~30%。万向信托和爱建信托投向房地产领域的信托资产占比超过50%。
房地产是信托年报中难以避开的话题，也成为摆在眼前的难题。
透过万向信托2021年报可以发现，在信托资产中，房地产业规模为585.54亿元，占比高达60.08%。在自营资产中，房地产业占比为34.48%。万向信托在2021年共发行16笔投向房地产领域的信托计划，涉及中梁、奥园、恒大、力高集团、荣安地产、上海保集投资以及浙江万泰集团等等。
在爱建信托的信托资产中，房地产业占比达52.31%。2021年，爱建信托发行的长盈卓越系列集合资金信托计划“踩雷”宝能地产，4.68亿元募资额成为爱建信托违约项目中募资额最高项目。外贸信托也一样，其发行的富荣166号恒大成都天府半岛项目集合资金信托计划已逾期，总规模高达66亿元。
“房地产信托业务以及固有资金的运用面临的主要风险是信用风险”，这是多家信托公司在年报中袒露的关于房地产业务的风险问题。
袁吉伟认为，信托公司需要针对不同融资主体和融资项目采取有针对性的应对举措，诸如项目销售、展期，对于还有投资价值的项目，可以引入第三方机构盘活资产。
中融信托是行业内“精准踩雷专业户”。截至2021年末，中融信托投向房地产领域的占比为14.02%，约895.45亿元。在中融信托多个延期兑付的房地产信托项目中，中融—融沛231号产品的资金投向为中山新光天地；中融承安96号的信托资金最终用于融创武汉1890项目033地块的开发建设。涉及华夏幸福的“融昱100号”和“骥达11号”两笔信托计划违约本息共计11.2亿元。
帅国让表示，很多信托公司目前都在想办法化解存量地产风险项目。在“房住不炒”政策监管下，叠加房地产企业违约事件频发，信托公司在房地产领域的资金投入持续收紧。为适应监管要求，信托公司将持续压缩融资类地产信托规模，扩大投资类地产信托占比，股权投资类和永续债形式的地产项目大概率将维持增长。
中信信托认为，房地产、城投融资等重点领域的风险上升较快，信托产品的兑付压力增大，信托公司需要进一步增强风险防范、化解和抵补能力，在妥善平衡业务创新发展、保护受益人合法利益、维护股东权益等诸多诉求上存在压力和挑战。
穆迪认为，信托公司对房地产业的敞口较大。当前房地产市场的困境可能会推高这些公司的信托资产逾期率，从而削弱信托计划的底层资产质量和流动性。房地产风险加剧正在成为信托业2022年的主要挑战。
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