根据公开信息，2022年9月，有19家城投公司商票逾期，其中10家公司为新增，占比超过一半，越来越多的城投商票违约需要警惕。主要原因是：土地市场低迷地方财政吃紧，过度举债，融资受阻。房地产市场深度调整，城投托底土地市场，城投拿地项目入市率较低，未来城投托底拿地将受限。
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城投公司商票违约分析
根据上海票据交易所公布的信息，经综合整理，2022年9月，存在19家城投公司商票逾期，其中10家公司为新增，占比超过一半。新增的10家商票逾期城投公司，山东5家、江苏3家、河南和云南各1家。总体的19家商票逾期城投公司，山东9家、江苏4家、河南2家，贵州、云南、广西和湖南各1家。无论是新增量还是总体存量，山东和江苏商票逾期城投公司均较多。
表：2022年8-9月商票逾期城投公司
资料来源：上海票据交易所、中指数据CREIS
城投公司商票逾期增加，表明这些公司偿债压力较大。主要原因，一是，当前房地产市场深度调整，土地市场低迷，地方土地出让金收入锐减，地方财政吃紧，地方政府难以提供有力救助；二是融资渠道受阻，城投过度依赖再融资滚续，一旦主要融资渠道受挫，极易引发违约；三是过度举债，企业没有充分评估自身偿债能力，导致债务压力越来越大。
城投公司托底土地市场将受限，项目入市率低
城投托底土地市场。2021年22城集中供地，城投公司拿地占比逐批次明显提高。从拿地金额看，2021年22城首批次，城投公司拿地占比为9%，二批次为20%，三批次为30%，占比逐批次明显提高。主要是去年下半年，房地产市场深度调整，部分民营房企出现债务违约，民营房企融资遇阻，较多民营房企拿地意愿很低。地方城投公司拿地托底土地市场愈加明显。2022年22城集中供地，城投公司拿地占比保持高位。城投公司拿地金额，首批次占比26%，二批次占比29%，仍然保持较高占比。
表：22城2021年各批次城投拿地金额占比情况（市本级）
注：①城投公司主要参考Wind口径（是否发过城投债）；②长春2021年三批次仅成交2宗地块，民企和央企各获得一宗；③对于联合拿地项目，拿地金额按权益比例纳入计算。
数据来源：中指数据CREIS
表：22城2022年首批次及二批次城投拿地宗数及拿地金额占比情况（市本级）
注：①城投公司主要参考Wind口径（是否发过城投债）；②长春首批次仅成交一宗地块，为民企竞得；③对于联合拿地项目，拿地金额及拿地宗数按权益比例纳入计算。
数据来源：中指数据CREIS
城投拿地项目入市率低。2021年集中供地的项目，央国企整体入市率超四成，民企入市率超三成，混合所有制企业因拿地总量不高，入市率在六成以上，而地方国资平台拿地多为市场托底，整体入市率仅9%。
地方城投公司拿地将受限。近日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。《通知》指出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。财政部及时下发文件指出“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”，其中的“国企购地”指的是地方城投国资平台的参与，地方城投平台公司拿地将受到限制。
地方城投公司房地产业务发展方向
经过数年的发展，城投平台公司业务涉及种类繁多。按照是否产生市场化现金流，城投平台业务分为三大类：公益性业务、准公益性业务和经营性业务。一是，绝大多数城投涉及公益性业务，如城市基础设施建设、土地整理，业务回款直接来源是地方政府。二是，大多数城投也兼有准公益性业务，如棚改、保障房、供水电热气、垃圾处理、污水处理等，有一定现金流，但仅有微薄利润或亏损，需要政府补贴以平衡缺口。三是，部分城投也涉及经营性市场化业务，如贸易、产品销售、房地产、融资租赁、担保小贷等。
房地产开发建设是部分地方城投公司的重要业务。一方面，城投公司的业务和房地产开发业务存在天然的联系。城投公司主要承担土地开发整理、基础设施建设、安置房建设和保障房建设等业务，与房地产开发业务具有一定关联度，积累了土地资源和建设施工经验。另一方面，城投公司在拿地方面具有一定的优势。城投作为重要的地方国企，与地方政府关系较为紧密，在拿地时可能具有一定优势。从城投平台开展房地产业务的具体模式来看，主要有自主开发、合作开发两种模式，较多城投平台公司同时采用这两种模式。
为了防控地方债务，规范城投发展，当前形势下，城投公司需要转型发展。一方面，城投公司考虑内在条件，城投长期以来从事基建、土地整理、公用事业等业务，在相关业务领域积累了人才、管理、技术、资金、信用等优势；而且城投公司在区域内与地方政府关系密切，能得到地方政府的大力支持，相关业务具有一定区域垄断性。另一方面，考虑外部环境，区域资源禀赋，商业地产、产业地产开发收益情况。结合城投公司内在条件优势及外部环境，城投公司发展转型有几个方向：向建筑工程企业转型，向地产类企业转型，向商业、产业类转型，向投资类企业转型。
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