本报记者 方超 张家振 上海报道
紧随宁波和南京等城市之后，长三角热门城市杭州也拉开了2022年一批次集中供地的序幕。
4月25日，杭州2022年首轮集中土拍大战直到深夜10点才最终“鸣金收兵”，自上午8点30分开始共历时近14个小时。杭州市共推出60宗宅地，除2宗人才租赁用地外，在剩余58宗宅地中仅1宗地块遭遇流拍，最终成交总金额达到826.76亿元，平均溢价率为6.4%。
值得注意的是，在杭州市2022年首轮土拍大战中，本土房企牢牢占据“C位”。相关统计数据显示，杭州市本土房企此次拿地金额达到587.1亿元，其中，以总价184.35亿元将11宗土地收入囊中的滨江集团堪称“最大赢家”，绿城集团则以146.4亿元的成交金额位居第二位。
多位专家在接受《中国经营报》记者采访时表示，杭州市2022年首轮土拍结果超出外界预期，而这与杭州城市基本面较强、近期政策利好频出等密切相关。中指研究院浙江分院常务副总高院生亦对记者表示，杭州市今年首轮土拍提振了市场信心。
23宗土地触顶摇号
成交总金额达到826.76亿元、23宗土地触顶摇号……杭州2022年首轮土拍大战引发市场广泛关注。
好地研究院数据显示，在杭州市2022年首轮土拍中，共成交59宗地块，土地总面积3749亩，总建筑面积564.6万平方米，总出让金826.76亿元，平均楼面价14642元/平方米，平均溢价率6.4%。
此外，在成交的59宗土地中，共有23宗土地触顶摇号。克而瑞研究中心认为：“整体竞拍热度虽不及2021年第三批次，但仍然处于较高水平。”
记者梳理相关信息发现，在杭州市今年首轮土拍中，封顶并进入一次性报价区间的地块多位于杭州热门区域，如奥体博览中心、钱江新城、未来科技城、运河新城和宁围等板块。据了解，奥体博览中心单元BJ1707-06、07地块，更是吸引了34家房企参与竞价。
在业内人士看来，在多家房企竞相争夺热门板块土地的背后，是相关地块所蕴含的可观利润空间。
克而瑞研究中心数据显示，23宗触顶成交地块的平均地房比约为0.57，房地价差也均在1万元/平方米之上，如成交土地单价最高的四堡七堡单元JG1402-22地块，平均楼板价达45321元/平方米，精装限价约6.6万元/平方米，地房比接近0.7，但房地价差却高达2万元/平方米，“利润空间十分充裕”。
对此，高院生也表示，在此次杭州市土拍中拿地的房企利润率“肯定比2021年第一批、第二批集中供地要高”。上海中原地产首席分析师卢文曦也认为，对比2021年有房企喊出“争取1%～2%净利润水平”口号的情况，杭州市今年首轮土拍能够保证房企有一定的利润空间。
不过，除23宗触顶成交的地块外，杭州市今年首轮土拍也有25宗地块以底价成交，另有1宗地块最终流拍。高院生表示，流拍地块周边邻近高架和厂房等，微环境欠佳，而底价成交地块多位于临安、富阳以及萧山郊区等去化能力相对偏弱的区域。
对于杭州市此次土拍结果超出外界预期的原因，高院生分析称，一方面是杭州市本次供地对于拿地企业参拍资质有所放松，同时溢价率最高仅12%，且部分板块最高限价有所提升，开发商利润有保障；另一方面，也是因为杭州投资吸引力强，居民购买力强劲，去化有所保证。
本土房企“唱主角”
在土拍结果超出外界预期的同时，杭州本土房企在此次土拍中“集体爆发”的情景亦引发市场关注。
好地研究院数据显示，在32家拿地房企（含合作拿地）中，杭州本土房企达23家，创出杭州集中供地以来的新高；而从拿地金额来看，杭州本土房企达587.1亿元，同时创下杭州集中供地以来的新高；杭州本土房企拿地金额占比达71%，较上一批次提升近13个百分点，也创下了新高。
杭州本土房企的强势，也可从滨江集团和绿城集团等拿地企业的表现中得到体现。公开信息显示，在此次杭州土拍中，滨江集团共摘得11宗地块，绿城集团以摘得7宗地块的成绩紧随其后，两者整体市占率达到近40%。
不仅如此，除了知名度颇高的滨江集团、绿城集团外，大家房产、众安集团、浙江金帝房地产集团和德信地产等杭州本土房企亦有所斩获，其中部分房企为近年来首次在杭州土地市场拿地。
引发外界关注的是，杭州本土房企何以如此强势？高院生分析认为，在此次杭州土拍中“出圈”的本土房企不少属于深耕型房企，在杭州拿地属于常规的补储动作。例如，滨江集团的大本营就在杭州。“它对杭州市场更熟悉，品质、品牌在杭州市场有更强的影响力，市场份额也一直处于第一位，此次拿地或许是为了补充更多的货值。”
记者获悉，滨江集团此次斩获的地块分布于上城区、西湖区、拱墅区、萧山区、余杭区和临平区等杭州市辖区。例如，滨江集团以6.4亿元摘得的常青夕照区块项目，就属于滨江集团的传统深耕区域。
此外，高院生还分析称，有不少杭州本土房企此次集中出手拿地，除了基于自身发展需要外，还叠加亚运会赛事等因素的影响，后续可能会面临一段时间的停工期。“在这种情况下，开发商如果不在今年第一批次集中供地中拿地，后期的供货节奏就不一定能赶得上。所以，很多房企这次抱有比较积极的心态。”高院生同时分析认为，“很多企业也是在调仓，觉得杭州房地产市场相对更安全。”
事实上，在杭州房地产市场份额中，杭州本土房企也一直占据着重要地位。据透明售房网数据显示，2021年，滨江集团和绿城集团分别以457.42亿元、402.26亿元夺得杭州房企成交总金额排行榜冠、亚军。
“不管外来房企拿不拿地，杭州本土房企都会在土地市场中有一定的声音。但在很多城市中本土房企是很少的，大多是外来房企主导土地市场。所以，一旦外来房企拿地战略收缩，一些城市的土拍情况肯定会受影响。”高院生表示。
或提振市场信心
杭州市今年首轮土拍的超预期表现，亦在一定程度上有助于提振房地产市场信心。
天风证券研报显示，2022年一季度，房地产开发企业土地购置面积为1339万平方米，同比下降41.8%；成交价款672亿元，同比下降16.9%。“销售不振叠加资金面收紧影响，房企土地购置面积同比降幅自2021年9月起持续扩大。”
“3月多城集中供地开启后，成交量价首现降幅缩窄。”天风证券研报显示，分能级看，今年一季度300城土地累计成交建筑面积2.84亿平方米，同比下降29%，降幅为近两年来新低。
而在一系列政策“暖风”支持下，多地土拍热度也在缓慢回升。安信证券研报显示，在全国22座集中供地城市中已有10城完成今年首轮土拍，广义流拍率为10.7%，较2021年第二轮的32.8%和第三轮的14.3%有所下降；平均溢价率为 4.3%，高于2021年第三轮的2.2%。
尽管如此，多座城市的土拍结果依然未达到市场预期。克而瑞研究中心数据显示，4月22日，南京市计划出让19宗涉宅用地，最终有6宗因无人竞价而遭遇流拍，流拍率32%；4月19日，宁波市2022年首轮集中土拍启幕，33宗涉宅用地均成功出让，但整体溢价率较2021年第三轮略有下降，降至5.9%。
“综合来看，同目前已经进行集中供地的城市相比，杭州市2022年首轮集中供地虽然热度分化，但整体表现依然较好。”高院生表示。
卢文曦也认为，从土拍结果来看，一些二线城市也存在比较严重的分化情况，杭州无论是从产业发展情况，还是近年来的人才引进情况，都堪称二线城市“翘楚”，良好的城市基本面得以吸引众多开发商。
多家机构也表示，杭州市2022年首轮土拍结果将在一定程度上提振市场信心。例如，克而瑞浙江区域就表示：“杭州市2022年首轮土拍的表现，反映出房企对杭州的坚定看好，也给全国相对冷静的市场注入了一定的信心。”
（编辑：张家振 校对：颜京宁）
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