楼市大松绑,急踩油门!
就在刚刚,广州住建委正式对外公告:
1、本市户籍家庭仍然限购2套,未变化;
2、非本市户籍家庭,满5年社保购房改成满2年社保或个税;
3、广州9区增值税免征年限,5改2!
限购政策作为楼市调控的杀手锏,重要性无需多言。
此次限购的放松,也为14年的广州超严限购之旅,画上了短暂的句号。
1.
截至目前,全国已有包括沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉等11个新一线、二线城市全面取消限购。
北上广深等一线城市,是否放宽限购,取决于市场恢复程度。
那么,在一线城市中,为何广州率先放开限购?
一来,在这轮松绑周期中,广州在“因城施政”上,总是冲在最前头的一线城市。
作为中国大陆最早开展住房商品化的城市,“敢为人先”,一直是广州房地产的标签。
此次,在住建部、央行、国家金融监督管理总局等部门陆续出台优化政策的政策背景下。
广州,以首个落实“认房不认贷”+首个“利率下限突破LPR”的一线城市作为积极响应,起到表率作用。
同时,在客观背景下,稳地价、稳房价、稳预期已成为当前紧迫任务。
2022年广州房地产完成投资3431亿,同比下降5.4%,2023年至今,又同比下降超4.8%。
无不说明政策调整时机已到,为了进一步提振行业、市场信心,放开限购,就是那一剂药到病除的良药。
二来,抛开政治因素,广州目前尴尬的成交情况也是“放开限购”的助推之一。
从市场各方的声音来看,8月底以来的新政效果,已开始逐渐递减。
尤其是“二成首付”的落空,让不少项目前几周的成交大打折扣,还有不少买家直接要求退筹。
可见,一揽子新政的出炉,有用,但不多。
要知道,去年受口罩事件影响,广州房成交仅73542套,环比前年下降34%,创下近9年新低。
反观今年,利好政策一个接一个,但新房销售端数据,依旧不太理想。
截止目前,广州新房成交仅有53959套,即便按照约6450套的月均成交估算,今年新房成交大概率在8万套左右。
因此,若不从政策端上刺激需求,彻底释放购买力,今年最终的成交量,不甚理想。
由于去化不佳,广州新房库存消化周期已来到16.6个月,处于年内高位。
此外,今年土拍市场一片火热,不少地块溢价成交,乃至摇号。
这些都是今年下半年乃至明年将入市的项目,高昂的楼面价,也将加剧明年的去化难度。
N条新政后,成绩依然不如人意,这自然不是官方想看到的结果。
市场不活,救市不停,广州跟进放松限购,便成了应有之义。
2.
那么,“放松限购”,又会给市场带来哪些影响呢?
放松限购本就是楼市投资过热的阶段性产物,随着供需变化,如今退出舞台,意义明显。
从中长期趋势看,广州仍属于人口流入城市,2010-2020年,广州常住人口就增加了597万人,年均增加近60万。
同时,供需相对平衡,无论是高端物业,还是刚需产品,都有较为合理的供应量。
在国内重点城市中,广州也是置业门槛较低,房地产性价比最高的城市之一。
因此,放开限购后,于市场而言,降低了购房门槛,有利于刚需、改善购房者上车,助力“银十”成色回升;
于房企而言,缓解楼盘去化压力,扩大房企现金流,促进房企投资开发回暖。
同时,也将进一步虹吸人流、资金流,反哺楼市,促使广州楼市从基本面正向回暖。
未来,广州房地产的需求将保持旺盛,广州房地产的保值增值功能也将更加突出。
但不用太过担心过热的复苏。
一来,目前“买涨不买跌”的全民共识已被改变,更多购房需求重在自住刚需,置换改善之上;
二来,短阶段的过热或会出现,但由于目前的需求断层,即经济收入与房价、物价消费间的不匹配,信心与预期的博弈,难以为继。
如此形势之下,也将促使广州房地产行业平稳健康发展。
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